Управление Росреестра по Алтайскому краю напоминает: узаконить самовольную постройку стало сложнее

Управление Росреестра по Алтайскому краю напоминает гражданам и организациям о том, что с 1 сентября 2015 года существенно изменился правовой режим самовольных построек в связи с вступлением в силу Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса РФ и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» (далее – Закон № 258-ФЗ).

В частности, законодателем уточнено понятие самовольной постройки. Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ в новой редакции, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исключение из определения словосочетания «иное недвижимое имущество» позволяет шире трактовать понятие самовольной постройки и распространять его на некапитальные объекты строительства (например, временные строения - киоски, торговые павильоны и.т.д.). Данный факт позволит применять к указанным объектам нормы о сносе самовольных построек и таким образом бороться с объектами, незаконно размещаемыми на не предназначенных для этого земельных участках.

Также в определении самовольной постройки конкретизированы ее признаки. Объект является самовольной постройкой, если он:

- создан на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- разрешенное использование земельного участка не допускает строительства на нем данного объекта;

- возведен, создан без получения на это необходимых разрешений;

- при его создании нарушены градостроительные и строительные нормы и правила.

Обращаем внимание, что для отнесения постройки к категории самовольных достаточно наличия хотя бы одного из перечисленных признаков. В этом случае постройка является самовольной в силу закона, дополнительно признавать ее таковой в судебном или ином порядке не требуется. При этом законодатель расширил критерии отнесения построек к самовольным, исключив требование о существенности нарушения.

В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, вопрос о признании права собственности на самовольную постройку решается в судебном (в предусмотренных законом случаях ином) порядке. Право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом, которому  на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании (то есть, на законных основаниях) принадлежит земельных участок, где осуществлена постройка. Данные положения содержались в ст. 222 ГК РФ и до внесения изменений, но Законом № 258-ФЗ введены более жесткие условия для признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке.

Ранее для узаконения самовольной постройки достаточно было наличия прав на земельный участок под ней, ненарушения прав других лиц и отсутствия угрозы для жизни и здоровья граждан.

В свете последних изменений для легализации самовольной постройки в суде, помимо прав на земельный участок под таким объектом, необходимо обязательное соблюдение одновременно следующих условий:

- в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, которые содержатся в иных документах;

- сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, если соотнести признаки самовольной постройки и введенные необходимые условия ее легализации, право собственности на такой объект может быть признано только в одном случае – если единственным ее недостатком является отсутствие необходимых разрешений (разрешения на строительство), наличие остальных признаков автоматически означает несоблюдение одного или нескольких условий для легализации. При этом, исходя из судебной практики, лицо, создавшее самовольную постройку, должно принять надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство[1]. В противном случае, шансы на узаконение самовольного объекта в судебном порядке резко снижаются.

Представляется, что такое ужесточение законодательных требований к процедуре узаконения самовольных построек значительно осложнит жизнь недобросовестным застройщикам, которые, пользуясь пробелами в законодательстве, возводят многоквартирные дома на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, признают на них права в судебном порядке как на объекты индивидуального строительства, а впоследствии делят их на жилые/нежилые помещения и перепродают. Купив квартиру в таком незаконно возведенном многоквартирном доме, граждане, как правило, не могут оформить его в собственность, поскольку такой дом является самовольной постройкой. Для Алтайского края, как и для других регионов, данная проблема является весьма актуальной.

С вступлением в силу Закона № 258-ФЗ для легализации самовольной постройки застройщику мало доказать, что она не нарушает права других лиц и не угрожает жизни и здоровью граждан. Необходимо также привести в соответствие с требованиями земельного законодательства вид разрешенного использования земельного участка, (он должен допускать размещение данного объекта недвижимости) и доказать, что сам объект отвечает всем требованиям строительных и градостроительных норм и правил. Данный фактор имеет большое значение, так как зачастую самовольно возведенные многоквартирные дома создаются с многочисленными нарушениями строительных и градостроительных норм (трещины в стенах и фундаменте, нарушения пожарной безопасности и т.д.) и создают угрозу для проживающих в них граждан. Также придется доказывать, что застройщик принял все возможные меры к получению необходимых разрешительных документов.

Кроме того, в ст. 222 ГК РФ введен новый пункт 4, согласно которому решение о сносе самовольной постройки может быть принято не только судом, но и органом местного самоуправления.

Такое решение, согласно указанной норме, может быть принято органом местного самоуправления городского округа (муниципального района) в случае создания или возведения объекта самовольного строительства на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, а именно:

- в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ);

- на территории общего пользования,

- в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Как видится, указанное решение может быть принято органом местного самоуправления только в отношении установленных законом категорий объектов, расположенных на земельных участках, имеющих определенное общественное значение. При этом решение органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки может быть оспорено в судебном порядке.

В Управлении Росреестра по Алтайскому краю отмечают, что внесенные Законом № 258-ФЗ изменения призваны заполнить существующие законодательные пробелы и, максимально усложнив процедуру судебной легализации самовольных построек, мотивировать застройщиков изначально возводить объекты в соответствии с требованиями законодательства.

 

С.Н. Шаульская, начальник Алейского отдела  Управления Росреестра по Алтайскому краю